O mercado imobiliário em Lisboa continua a evoluir rapidamente, apresentando tanto desafios quanto oportunidades para investidores, compradores e vendedores. Em 2023, estamos observando diversas tendências que moldam o panorama imobiliário da capital portuguesa. Neste artigo, analisamos detalhadamente o estado atual do mercado e o que podemos esperar para os próximos meses.
Panorama Atual do Mercado
Nos primeiros meses de 2023, Lisboa continua a apresentar um mercado imobiliário dinâmico, apesar das pressões económicas globais. Os preços médios dos imóveis na capital subiram aproximadamente 6,8% em comparação com o mesmo período do ano anterior, embora essa taxa de crescimento seja ligeiramente inferior aos 8,2% registados em 2022.
Os factores que continuam a impulsionar o mercado incluem:
- Procura constante de estrangeiros, especialmente através dos programas de Visto Gold e Residentes Não Habituais
- Oferta limitada de novas construções no centro da cidade
- Continuação da tendência de reabilitação urbana em bairros históricos
- Juros ainda relativamente acessíveis, apesar dos aumentos recentes
Zonas em Ascensão
Enquanto áreas tradicionais como o Chiado, Príncipe Real e Avenida da Liberdade continuam a manter valores elevados por metro quadrado, observamos um crescimento significativo na procura por bairros anteriormente menos valorizados:
Marvila
Anteriormente uma zona industrial, Marvila tornou-se um dos bairros mais em ascensão da capital. Com uma mistura de espaços industriais convertidos, novos empreendimentos e uma vibrante cena cultural, os preços subiram cerca de 12% no último ano. O preço médio por metro quadrado está agora em torno de 3.800€, ainda abaixo da média do centro histórico, mas com tendência de valorização rápida.
Beato
Adjacente a Marvila, o Beato está a beneficiar do desenvolvimento do Hub Criativo do Beato, uma incubadora de empresas e startups instalada numa antiga fábrica. Os preços subiram aproximadamente 10,5% nos últimos 12 meses.
Ajuda
Esta zona mais tradicional está a atrair famílias que procuram mais espaço por um preço mais acessível. Com boa ligação ao centro e proximidade a Belém, os imóveis na Ajuda tiveram uma valorização de 8,7% no último ano.
Preços Médios por m² em Lisboa (2023)
- Chiado/Baixa: 7.200€/m²
- Avenida da Liberdade: 6.900€/m²
- Campo de Ourique: 5.600€/m²
- Parque das Nações: 5.200€/m²
- Marvila: 3.800€/m²
- Ajuda: 3.600€/m²
Impacto das Mudanças Regulatórias
O mercado de Lisboa está a adaptar-se a várias mudanças regulatórias significativas que começaram a ser implementadas em 2022 e continuam em 2023:
Fim do Programa de Vistos Gold para Investimento Imobiliário
A decisão do governo português de encerrar o programa de Vistos Gold para investimentos imobiliários em Lisboa e Porto está a ter um impacto moderado no segmento de luxo. Embora ainda não tenha causado uma redução significativa nos preços, notamos uma pequena desaceleração nas transações de alto valor nestes mercados.
Novas Regulamentações para Alojamento Local
Com as restrições mais rigorosas para novos alojamentos locais em áreas de alta pressão habitacional, observa-se uma redução na procura de apartamentos para este fim. Alguns proprietários estão a converter alojamentos locais em arrendamentos de longo prazo, aumentando ligeiramente a oferta para o mercado de arrendamento tradicional.
Tendências para os Próximos Meses
Com base na análise dos dados atuais e fatores económicos, estas são as principais tendências que esperamos ver no mercado imobiliário de Lisboa para o restante de 2023:
1. Moderação nos Aumentos de Preços
Prevemos que os preços continuarão a aumentar, mas a um ritmo mais moderado de 4-5% ao ano, em contraste com os aumentos de dois dígitos vistos em anos anteriores.
2. Aumento de Interesse em Propriedades Sustentáveis
Imóveis com certificações energéticas A ou A+ estão a ganhar um prémio de preço significativo, aproximadamente 7-10% acima de propriedades comparáveis menos eficientes. Esta tendência deverá intensificar-se com o aumento da consciência ambiental e os custos energéticos.
3. Expansão do Mercado para a Periferia
Com os preços elevados no centro, mais compradores estão a considerar municípios como Oeiras, Amadora, Odivelas e a margem sul do Tejo, especialmente áreas com boas ligações de transporte para Lisboa.
4. Crescimento do Mercado de Arrendamento
O arrendamento está a ganhar importância devido aos preços elevados de compra e ao aumento das taxas de juros. Esta tendência está a atrair mais investidores para o mercado de arrendamento de longo prazo.
Oportunidades de Investimento
Para investidores que consideram o mercado de Lisboa, identificamos três tipos de oportunidades que parecem promissoras no atual contexto:
Reabilitação em Bairros Emergentes
Edifícios para reabilitação em zonas como Graça, Penha de França e Beato ainda oferecem boas margens para valorização após renovação.
Imóveis para Estudantes
Com o aumento do número de estudantes internacionais em Lisboa, propriedades próximas a universidades têm forte potencial para arrendamento, especialmente se divididas em unidades menores.
Espaços Comerciais em Áreas Residenciais
Pequenos espaços comerciais em bairros densamente povoados para serviços de proximidade têm mostrado resiliência e bons retornos.
Desafios e Riscos
Apesar das oportunidades, existem desafios significativos que devem ser considerados:
- O aumento das taxas de juro pode afetar a capacidade de financiamento de muitos compradores
- Custos crescentes de construção impactam a rentabilidade de projetos de reabilitação
- Incerteza regulatória, especialmente em relação a possíveis novas medidas para controlar preços de arrendamento
- Desaceleração económica global que pode afetar o investimento estrangeiro
Conclusão
O mercado imobiliário de Lisboa em 2023 apresenta um panorama de transição, movendo-se de um ciclo de crescimento explosivo para uma fase mais madura e equilibrada. Embora os aumentos de preço estejam a moderar, a demanda estrutural por habitação na capital portuguesa, impulsionada tanto por fatores domésticos quanto internacionais, sugere que o mercado manterá sua resiliência.
Para compradores e investidores, este momento exige uma análise mais cuidadosa e estratégica, com foco em localizações específicas e segmentos de mercado que ainda oferecem potencial de crescimento. A evolução do mercado de Lisboa continua a ser uma história de transformação urbana, com bairros emergentes a oferecerem novas oportunidades enquanto as áreas tradicionais mantêm o seu estatuto premium.
Se está a considerar investir no mercado imobiliário de Lisboa, recomendamos uma análise personalizada do seu caso específico, considerando seus objetivos de investimento, horizonte temporal e tolerância ao risco.
